Доходный дом − старый проверенный, но актуальный и прибыльный бизнес

Доходный дом или попросту гостиница − бизнес, существующий ни одно столетие.  Мировая глобализация только добавила актуальности гостиничному бизнесу. Сделала его с одной стороны универсальным, а с другой – разнообразным. Экономическая, политическая и культурная интеграции расширили возможности гостиничного дела. Бизнес на доходных домах приобрел различные формы и концепции. Существуют малые и крупные формы гостиничной сферы.

Помимо классической формы доходного дома, теперь есть мобильные мини гостиницы, креативные отели, хостелы, таунхаусы и многое другое. У доходного дома теперь много названий, но суть остается прежней – оказание услуг по проживанию или сдача жилой площади в аренду. В наше время деятельность по оказанию гостиничных услуг является целой индустрией. Доходность в этой сфере зависит от многих факторов: от сезона и от места расположения, классности и прочее.

Стабильный доход – особенность гостиничного бизнеса

Мировой опыт показывает, что отели категории «три звезды» окупаются в среднем семь-десять лет. Четырех и пятизвездочные гостиницы вернут вложенные в них средств в течение 15-20 лет. Эксклюзивные и неординарные гостиничные проекты могут достигать окупаемости более чем через 20 лет.

Но отельный бизнес – это один из наиболее стабильных бизнесов и рентабельность его может достигать 80%. А преимущество, например, мини-отелей в том, что можно обойтись без привлечения сторонних инвестиций.

Создание доходного дома по упрощенной схеме

Как ни парадоксально это прозвучит, но бизнес на доходных домах – это пассивный бизнес и его можно начать без вложений. Что такое Доходный дом? Это многоквартирный дом, который приносит пассивный доход. Упрощенная схема по созданию доходного дома выглядит так: потребуется либо построить, либо купить готовый дом и разделить его на комнаты студии, или  перепланировать на квартиры определенной планировки. Затем сдавать их в долгосрочную аренду или посуточно. В зависимости от конъюнктуры местного рынка.  

Хотя и потребуется ни один месяц на «раскрутку» бизнеса, чтобы окупить расходы и получать только прибыль. Но при грамотном использовании кредитных или ипотечных средств, вы не потратите ни копейки на возмещение займов. Плюс стабильная прибыль с тенденцией к нарастанию. По этой схеме идея доходного дома реализуется в короткие сроки и работать на вас он начинает уже через год, а через один-пять лет, когда заем на дом уже погашен, прибыль от бизнеса вырастает в разы.

Такой проект заслуживает внимания, он актуален и перспективен.

Создать доходный дом по упрощенной схеме можно еще одним способом: взять в аренду готовое здание и зарабатывать на субаренде. Единственная трудность — договориться с владельцем здания о перепланировке помещений. Как показывает практика, лучше всего сдаются в наем квартиры-студии (даже небольшой площади), поэтому вам может потребоваться переоборудование стандартных планировок.

Для примера рассмотрим стандартную и простую схему реализации доходного дома. Приобретается здание − площадь 150 кв. м. (ближайший пригород Москвы, не далее 20 км.), ценою где-то 5 млн. рублей. Если в кредит, то ежемесячная плата на погашение займа −  60 000 рублей. Перепланировав площадь под квартиры-студии по 15-18 кв. метров (восемь квартир), вы ежемесячно получаете за аренду каждой 18 тысяч рублей. Если одну квартиру оставляете за собой, то от предоставления в наем остальных, выручка в месяц — 126 000 рублей. Итог: погашение банковского кредита и чистый доход в 45 000 рублей ежемесячно.

Законодательные аспекты сдачи в аренду жилья

Такой бизнес требует всесторонней легализации. Будь то построенный вами дом или готовый купленный (взятый в аренду). Во-первых, легализация избавит вас от проблем на законодательном поле, а во-вторых, защитит вас от недобросовестных клиентов.

Сдавая квартиры нелегально, вы рискуете остаться беззащитными перед воровством или вандализмом квартирантов.  Заявить о краже или порче имущества в полицию вы уже не сможете, так как сдавали жилплощадь в аренду нелегально. И, следовательно, возместить убыток законным путем у вас не получится.

Прибыль в Москве и провинции

Исходя из места расположения доходного дома, выбирают и его формат. Будут ли это квартиры-студии или малобюджетный хостел, подскажет маркетинговое исследование рынка аренды жилых площадей данного региона (района). Например, в Москве хорошо сдаются в наем квартиры-студии. Если вы оборудуете в доме квартиры в среднем по 15-20 квадратных метров (пускай всего 12 квартир). То совокупная стоимость их аренды может оказаться много выше, чем стандартно спланированные площади эконом класса.

Вариант хостелов стоит рассматривать, если вы рассчитываете на туристический сегмент. Здесь также немаловажно размещение такого доходного дома, предпочтительны исторические центры. Но пригороды с хорошей транспортной развязкой тоже приемлемы. Тем более, что хостелы проще с точки зрения легализации, для его открытия не нужно разрешение. Жилищный кодекс единственное, что запрещает − это размещение мини-отелей в подвальных или цокольных этажах. Не принципиален для хостела отдельный вход, потому его можно организовать на площади обычной квартиры.

Но доходные дома-хостелы уже по сути мини-гостиницы. Поэтому требуют обслуживающий персонал круглосуточно (уборка, прием звонков, контроль, ночные заселения и прочее).

По расчетам специалистов при открытии хостела на 15-20 номеров покупка здания обойдется 4-5 млн. руб. Ремонт, меблировка и оборудование номеров, ресепшена – 1,5- 2 млн.руб. Если понадобится перепланировка – еще миллиона полтора рублей. Если будет 100-процентная заполняемость, то при плате за место 800-2000 руб. в месяц можно получать более 100 000 рублей. Пускай половина уйдет на зарплату персоналу и коммунальные услуги. В чистый доход пойдет 50 тысяч рублей за месяц. И окупаемость такого проекта 3-5 лет.

В целом, все рассчитав, вполне реально и перспективно осуществить проект «Доходный дом. Москва», как наиболее привлекательный город в плане реализации такого бизнес-плана, предлагает достаточно способов. Здесь доходный дом можно обустроить:

• в приобретенном доме, перестроив его;
• в арендованном здании, перепланировав площади под квартиры-студии;
• построить свое здание на земельном участке;
• открыть хостел в доме (квартире).

Цена на аренду недвижимости в провинции и в Москве значительно отличаются. Московская аренда иногда выше по стоимости на 150-200 процентов по сравнению с другими регионами. И поток клиентов конечно выше. Здесь играет роль туризм и трудовая миграция. Но зато в провинции вложения меньше и часто бизнес на аренде жилья более конкурентоспособен. А схемы работы доходного дома одинаково эффективны как в столице, так и в периферийных городах.

Примеры реальных успешных проектов

Бизнесмен Карина Соколова приобрела однушку за 2,5 млн. рублей (вторичный рынок, Подмосковье). Стандартное жилье поначалу сдавалось за 22 тыс. рублей, что покрывало кредитный заем. Но после перепланировки жилой площади на две «студии», только одна квартира начала приносить 17 тыс. рублей. По итогу: ипотека погашается и прибыль около 10 тыс. рублей в месяц.

Из реально существующих примеров показателен хостел Михаила Александрова в Краснодаре, где плата за место в номере от 600 до 1,8 тыс. руб. В хостеле 80 спальных мест. При среднемесячной выручке 810 тыс. руб., оплате за коммунальные услуги 200 тыс. и зарплату персонала 130 тыс. рублей, прибыль – 300 000 рублей. Что составляет 30 процентов рентабельности.

Строительство доходного дома

При возведении здания под доходный дом следует учесть такие факторы, как цена строительства и правильное место. Стоимость самостоятельной постройки дома может достигать 9-10 млн руб. Поэтому нужно хорошо обдумать и просчитать перспективы такого вложения. Потому что, только выбор невыгодной локации доходного дома убьет бизнес на корню.

С другой стороны, вам не придется заниматься неудобной перепланировкой и приспособлением помещений под определенные нужды. Не потребуется согласований с соседями, если понадобятся дополнительные пристройки, перепланировки и прочее.

Типовой бизнес-план строительства доходного дома

При составлении бизнес-проекта «Доходный дом» учитываются следующие важные факторы, которые будут влиять на успешность его реализации:

• концепция отеля с четким определением клиентуры;
• местоположение и исследование рынка гостиничных услуг данного района (региона);
• дизайн здания и номеров, площадь и планировка (исходя из назначения), наличие удобств;
• возможности оснащения техникой и присутствие современных средств связи, наличие подъездных путей и предприятий общепита;
• способы предоставления дополнительных услуг;
• каналы продаж гостиничной услуги.

И, конечно же, основную и главную часть бизнес-плана составят финансовые затраты на расчеты для осуществления проекта.

Примерные минимальные расчеты таковы:

• регистрация предприятия, разрешительная документация − от 150 тыс. рублей;
• стоимость земельного участка − от 1,5 млн. руб.;
• строительство дома − от 2 млн.;
• инфраструктура и коммуникации с документами − от 300 тыс. руб.;
• дизайн, оснащение, меблировка и прочее −  от 900 тыс. руб.;
• другие текущие траты −  около 120 тыс. рублей.

Минимальный стартовый капитал для реализации рассматриваемого коммерческого проекта составляет почти 5 млн. руб.

Цены в регионах значительно разнятся. В Москве или престижном пригороде стоимость некоторых позиций значительно увеличивается.

10 основных проблем, которые могут повлечь потерю инвестиций

Из опыта и по утверждению спецов отельного бизнеса существует ряд ошибок, которые довольно типичны для начинающих. Вот чего следует избегать.

Малый масштаб хостела

Мест должно быть более 10, лучше сразу 15;

Неправильная планировка

Выбирайте здание сразу под планировку, а не наоборот;

Невнятный бизнес-план

…или его отсутствие ввиду плохого понимания принципов работы хостела или доходного дома;

Неверно выбранный потенциальный клиент

…отсюда и профиль доходного дома;

Плохо подобранный персонал

отсутствие элементарного профессионализма и дисциплины;

Отсутствие инфраструктуры

…вокруг доходного дома;

Несогласованные перепланировки

Несогласованные (в случае аренды) с хозяевами здания перепланировки и изменения;

Неверно подобранный район для размещения хостела или мини-отеля

т.е. шумный, криминогенный и прочее;

Плохое владение законодательной базой

…и изменениями в ней;

Продвижение своей услуги не на должном уровне

Посредники «съедят» добрый процент прибыли, отсутствие эффективной рекламы.